La situación convulsa del mercado ha provocado que se hayan renegociado prácticamente la totalidad de los contratos de alquiler fijo, dejando de existir este modelo o manteniéndose pero con variaciones, según ha reconocido Giuliano Gasparini, vicepresidente para España y Portugal de Jones Lang LaSalle Hotels. En este sentido coincide con Bruno Hallé, socio director de Magma TRI Hospitality Consulting, quien ha apuntado en las IX Jornadas de Inmohotel celebradas ayer en Madrid que, frente a la tendencia a la baja de este tipo de contrato y del régimen de propiedad, se incrementan el de renta variable, gestión y franquicia.
El mercado español se aproxima así al modelo anglosajón cuando, como ha indicado Hallé, “hasta ahora implantar el sistema de franquicia en España era muy difícil; ahora lo complicado para el propietario es decidir con qué grupo y bajo qué marca firma, porque no toda bandera es buena para cualquier hotel, depende de su tipología, ubicación, infraestructuras e incluso servicios, aparte de la categoría”.
Y es que, según el consultor, “la crisis ha ayudado mucho a impulsar este modelo porque la marca internacional aporta valor y también por la insistencia de estas marcas que fuera lo están haciendo muy bien”. Hallé ha señalado que el 80% de la planta alojativa española son hoteles independientes y en manos de propietarios de activos, lo que representa un gran mercado potencial para esta modalidad de gestión.
Mesa redonda en Inmohotel en la que han intervenido, de izq. a dcha, Víctor Fernández, de Room Mate Hotels; Rodrigo Martínez, del ITH; Jesús Gatell, de AEHM; Jesús Carreras, de GIMH; Bruno Hallé, de Magma; y Christian Rodríguez, de ByHours.com.
Asimismo ha destacado qué aportan estas marcas al propietario: “un canal de reservas mundial que les permite tener un empuje que antes no tenían, ya que a través de él pueden recibir hasta el 50% de las reservas e incrementar su RevPAR hasta un 30%”.
Además, añade, “te facilitan diferenciarte para atraer más mercado internacional de países como Estados Unidos, lo que te aporta un gran valor; y te ofrecen muchos servicios gracias a sus acuerdos con OTA, centrales de compras, etc., aunque en ocasiones hay que hacer inversiones para adaptarse a la marca. En otras, si está muy interesada en el activo, es la propia compañía internacional la que invierte en el producto, hasta un 20% de la inversión a fondo perdido, pero con contratos más largos”.
Ampliación de plazos
La ampliación de los plazos también es una constante en la renegociación de los contratos de alquiler fijo garantizado, sobre todo en el caso de los situados en el extrarradio, como ha explicado Gasparini, con una media de 20 años. Se intenta lograr así “un equilibrio entre los intereses de los gestores, que buscan un plazo más amplio, y el propietario, que quiere estar menos tiempo con un modelo de negocio que no le gusta”.
En cualquier caso, concluye Hallé, “hay distintas opciones. Es el momento y hay muchas fórmulas. Hay que ser innovador en la gestión para conseguir más ingresos a través de estos modelos”.
En las mismas jornadas también se ha debatido sobre las fuentes de financiación pública y privada para hoteleros como alternativa a los bancos, según ha publicado HOSTELTUR noticias de turismo. Ver también 'Los hoteleros llaman al cambio'.