¿Cuáles son las causas del récord de inversión hotelera en España?

Las cifras hasta septiembre suponen un 17% de la inversión hotelera en Europa, pero se prevé que tras un “excepcional último trimestre”, como lo ha definido Vázquez, que se ha saldado con 1.462 millones de euros en operaciones, al cierre del año ese porcentaje se eleve hasta el 20-25% de la inversión global, lo que permitiría que España se situase como segundo mercado, sólo por detrás del Reino Unido, “con bastante probabilidad”, según ha matizado.

Tras este boom de inversión con la subida del 80% se encuentra, según ha explicado el directivo de Irea, “no solamente el mayor número de operaciones, sino que además el precio de los activos ha sido superior al salir al mercado tras su reposicionamiento realizado en los años previos. Cambian también el tipo de inversor y sus exigencias de rentabilidad, en torno a un 5-6% en urbano y un 6%-7% en vacacional, pues ya no nos encontramos con tanto fondo oportunista que entra en el mercado cuando las cosas no están claras; aunque algunos siguen atacando porque en el reposicionamiento vacacional aún queda mucho por hacer”.

De hecho ha cuantificado que “quedarían más de 2.000 hoteles vacacionales por reformar y reposicionar, un amplio campo de oportunidades en el que se están fijando los fondos, que buscan acuerdos con pequeñas cadenas en el momento del cambio generacional y están interesadas en vender… o no, porque también la fuerte presión compradora continúa motivando a vender a propietarios que no son típicamente vendedores, especialmente independientes. Esto se traducirá en la entrada en el mercado de grandes carteras en vacacional, que es lo que le gusta al inversor que está apostando por España, además de hoteles independientes”.

Previsiones 2018

Y es que tras “el dato estratosférico de 2017”, en palabras de Vázquez, “la inercia de cara a 2018 es muy positiva, el año arranca muy bien”, aunque cree la inversión hotelera se moderará y “el efecto de la incertidumbre en Cataluña hará muy difícil reeditar unos datos similares”.

No obstante, ha citado tres operaciones que se resolverán en los primeros meses de este año: el cierre de la compra del portfolio de Alua por parte de Hispania en el primer trimestre, según adelantó HOSTELTUR noticias de turismo en 'Hispania compra los siete hoteles de Alua por 165 millones de euros'; además de que parte de la cartera de Ayre se encuentra en venta, y hay un proyecto de Socimi hotelera de una entidad financiera con 15 establecimientos, que podría ver la luz en breve.

Y ha cifrado en 4.000 millones de euros las inversiones ya comprometidas para estos primeros meses identificadas por Irea, la mayor parte en obra nueva, aprovechando el incremento registrado en compra de suelo para construir hoteles, con operaciones en Bilbao, San Sebastián, sur de Tenerife, Barcelona y Sevilla.

Entre las fortalezas del mercado, además del reposicionamiento de hoteles que está permitiendo mejorar la competitividad y el atractivo del destino, ha destacado “el efecto llamada de inversores cualificados tipo Blackstone, que refuerzan a España como destino de inversión hotelera”.

A ello se añade la alta probabilidad de que “las carteras de deuda (las transaccionadas en el último año se elevan a 769 millones de euros, el segundo mejor dato después del de 2014) acaben convirtiéndose en transacciones hoteleras”.

Debilidades: calentamiento

Vázquez ha llamado la atención sobre el calentamiento de precios que se está produciendo en destinos como Canarias, donde el precio medio por habitación se ha elevado a 152.000 euros, frente a los 119.000 de la media nacional, aunque hay que tener en cuenta que "la operación que más pesa en esas cifras ha sido la venta de HI Partners a Blackstone ('Sabadell cierra la venta de HI Partners a Blackstone por 630,7 millones de euros'), de hoteles de mayor calidad y reposicionados, lo que ha elevado los precios".

De hecho los precios más caros los encontramos en Barcelona y Madrid, que ostenta el récord de la valoración más cara por habitación con la Operación Canalejas, con aproximadamente 1,4 millones de euros, superando así los 1,2 millones de la venta del Hotel Villa Magna ('El Hotel Villa Magna, vendido a la compañía turca Dogus Group').

En Baleares, como reconoce el directivo, "aún hay más margen porque aún queda mucho hotel por reposicionar y, aunque hay inflación de precios, no es tan marcada como en Canarias, que cuenta con la ventaja de tener demanda todo el año y un histórico brutal de cinco años con elevada ocupación, lo que dispara lo precios".